Le droit, quelle que soit la forme qu'il revêt ou la déclinaison sous laquelle il nous touche, apparaît comme une constituante essentielle de notre société.
A la vue des multiples aspects juridiques qui jalonnent notre quotidien et de l'intéraction entre particuliers, professionnels, Administrations, la profession d'avocat se pose comme un soutien face à la complexité des relations de droit. Ce rôle d'interlocuteur privilégié vient justifier le choix de la structure dans laquelle j'ai souhaité exécuter mon stage.
Intégrer un cabinet d'avocats correspondait à mon projet initial, projet qui me tenait à cœur depuis longtemps, c'est pourquoi j'ai orienté mes recherches de stage dans cette voie.
Le droit immobilier est une branche spécifique du droit qui suscite mon intérêt depuis le début de mon cursus universitaire, branche que j'ai toujours envisagée d'approfondir plus avant en exerçant la profession d'avocat.
Les difficultés rencontrées dans ma recherche de stage ont failli me conduire à abandonner mes premières exigences pour intégrer une agence immobilière, car peu d'avocats spécialisés en droit immobilier ont répondu favorablement à ma demande.
Au sein du cabinet j'ai vécu une expérience encore plus intéressante et enrichissante que je ne l'avais espéré. J'ai pu satisfaire mon intérêt pour le droit immobilier et à titre très subsidiaire le droit des personnes.
Au début du stage, mes motivations étaient relativement simples : accéder à un univers de professionnels où je pouvais mettre en pratique les connaissances acquises tout au long de mon cursus universitaire. Cependant à mesure de mes travaux de recherche, des rencontres et des déplacements auxquels j'ai pu participer, cette motivation a évolué en un véritable désir de m'investir dans les besoins des clients à travers leurs dossiers, ainsi que l'envie d'acquérir le savoir technique propre aux avocats. En effet, à l'occasion de mon stage et de l'activité du cabinet, j'ai eu de nombreuses fois l'opportunité de me rendre dans les différents services du Palais de Justice. Ainsi, j'ai pu découvrir le système de courrier inter avocats. Grâce à un système de cases numérotées par toques, chaque avocat peut transmettre directement ses courriers, pièces ou tous autres documents utiles à ses confrères/consoeurs du même Barreau sans avoir à passer par le circuit postal habituel.
Durant ces dix neufs semaines, Maître TERRIEN et Maître DIROU m'ont souvent donné l'opportunité de les accompagner dans leurs déplacements sur Bordeaux et à l'extérieur. J'ai donc pu assister à de nombreuses audiences et expertises, expériences qui m'étaient jusque là inconnues.
En outre, à travers les différentes tâches de recherche et de rédaction qui m'ont été confiées, j'ai pu apprécier la complexité des dossiers dans leur compréhension ainsi que dans le travail préalable à leur préparation et leur conduite.
A l'occasion de cette expérience, j'ai pu me rendre compte que certaines de mes compétences n'étaient pas suffisantes pour livrer un travail aussi abouti sur le fond et sur la forme que ne l'aurait été celui d'un élève avocat. Parmi les travaux que j'ai été amenée à faire, un grand nombre ont servi à la préparation des dossiers clients ou à leur approfondissement. J'ai pu participer au suivi de nombreux dossiers et j'espère, à travers ce rapport, faire transparaître au mieux l'intérêt et le plaisir qui ont été le mien dans la découverte pratique du droit immobilier en présentant deux dossiers qui m'ont tenu à cœur : le premier concerne un mandat général de gestion immobilière. Durant mon stage j'ai eu l'occasion d'analyser plusieurs dossiers similaires mais mon choix s'est porté sur celui-ci en raison de la pluralité des manœuvres abusives du mandataire. Ce thème a suscité mon intérêt car je souhaitais mettre en exergue les litiges concernant le comportement parfois abusif de certains professionnels à l'égard des clients qui s'en remettent à eux en leur confiant l'administration de leur bien.
Le second porte sur un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. Mon choix s'est orienté vers ce dossier car il m'a permis de mettre en œuvre les connaissances acquises lors du cours de bail d'habitation, matière qui m'a particulièrement intéressée. De plus j'ai été confrontée à la détresse de la cliente et son cas m'a motivé dans mes recherches et dans l'approfondissement du dossier.
La matière portant sur les baux d'habitation dispensée par Monsieur Py, a suscité mon intérêt à tel point que mon sujet de mémoire porte sur la cotitularité du bail entre époux .
Avant d'exposer ma problématique juridique, la première partie de mon développement sera consacrée au dossier portant sur le mandat général de gestion immobilière (I) tandis que la seconde sera consacrée au dossier concernant un bail d'habitation (II).
Je précise au préalable que durant toute la durée du stage, j'ai été soumise au secret professionnel au même titre que les avocats ou élèves avocats. Il en est de même dans la rédaction de ce rapport. Pour cette raison, les noms des protagonistes qui apparaissent dans les descriptions ont été modifiés et les différents documents adressés au cabinet ne peuvent faire l'objet d'une quelconque divulgation ou exploitation.
[...] Application à l'espèce L'exigence de bonne foi dans l'exécution de la clause résolutoire de plein droit a. Le principe b. L'application L'exigence de la gravité du manquement a. Le principe b. L'application B – Le congé abusif a. La nature frauduleuse du congé pour reprise b. Le principe de l'article 15 de la loi du 06/07/1989 C – L'apurement des comptes entre les parties L'obligation de décence du logement incombant au propriétaire Les dispositions de l'article 15 alinéas 3 de la loi des 06/07/1989 relatives au délai de préavis D – Récapitulation des demandes de Madame D CONCLUSION PARTIE 2 : LA COTITULARITE DU BAIL ENTRE EPOUX INTRODUCTION I – L'efficacité avérée de la protection issue de la cotitularité du bail entre époux A – L'étendue du domaine d'intervention de la protection issue de la cotitularité du bail entre époux Les conditions de la cotitularité a. [...]
[...] Cass. 3e .civ avril 2000 n°98-21-124. Cass.Soc novembre 1962, Bull civ, 1962,IV, n° 792,p 659 ; CA Paris,1re ch. Urgences A octobre 1991, Juris-Data n° 024296. CA Paris février 1996, Loyers et copr com. N° 296. CA Paris janvier 1965, JCP éd. [...]
[...] A – SUR LA RESILIATION DU BAIL : Dans ce dossier, le bailleur, M.P, produit un exemplaire qui comprend une clause résolutoire de plein droit. Le Tribunal a indiqué que si Mme D exprime que son exemplaire de bail ne comportait pas cette clause, il convient de retenir que cette contestation n'avait jamais été exprimée devant le Juge des référés, tandis qu'elle avait comparu aux débats et admis sa dette. En première instance le représentant de notre cliente avait simplement invoqué que la bailleresse n'avait pas justifié d'avoir signé avec sa locataire un contrat de location contenant une clause résolutoire permettant de saisir le Juge des référés. [...]
[...] A février 1984 : RD imm CA Paris, 1re ch. B décembre 1995 : Gaz.Pal., 8-9 mars 1996, somm.,p.18 TI Pau mai 1996 : Inf FNAIM, oct 1996, p 79 Cass. 1re civ décembre 1994 et Cass.1re civ décembre 2001 Cass. 3e civ octobre 1994, Bull.civ. n° 178. Cass.3e.15 décembre 1976. Bull.civ.III, n° 465, p 354. [...]
[...] Pour cette raison, les noms des protagonistes qui apparaissent dans les descriptions ont été modifiés et les différents documents adressés au cabinet ne peuvent faire l'objet d'une quelconque divulgation ou exploitation. I – Dossier relatif à un litige portant sur un mandat général de gestion immobilière Préambule Avant de rentrer dans la présentation du dossier, je tenais à préciser au préalable qu'il fait partie de ceux dans lesquels je me suis le plus impliquée : outre le temps passé à effectuer des recherches sur le mandat de gestion, le fonctionnement de l'assurance responsabilité civile professionnelle, la garantie financière, l'analyse du dossier et des pièces concernant le requérant, j'ai effectué de nombreuses démarches (lettres, prises de rendez-vous) à l'égard du client mais aussi des mis en cause ( assureur, garant financier) nécessaires à l'avancement du dossier. [...]
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