Banque - Assurance, finance d'entreprise, plateformes de courtage, analyste financier, prêt immobilier, Vousfinancer.com, crédit foncier, gestion du patrimoine, épargne, régime microfoncier, gestion des investissements, loi Pinel, fiscalité, IOBSP Intermédiation en Opérations de Banque et en services de Paiement, services financiers, micro-économie, obligation d'information, rapport d'activité professionnelle
Durant 14 mois, j'ai eu la chance d'effectuer une mission professionnelle au sein de la société Vousfinancer.com. J'y suis arrivé avec un bagage important en connaissances théoriques en finance, en économie et en gestion de patrimoine acquis au cours de mon année de licence. J'ai appris à mes dépens au début que faire le pont entre la théorie et la pratique nécessite un temps d'adaptation. Mais une fois ce temps passé, je crois avoir pu apporter un réel savoir-faire, comme je vais l'exposer dans ce rapport professionnel. L'expérience, enrichissante, a même été déterminante puisqu'elle m'a fait découvrir un tas de domaines connexes à la finance pure.
[...] À la création et mise en place de l'Euro et de la Banque Centrale Européenne l'Allemagne, tête d'affiche avec la France de Mitterrand, exigeait que le niveau de l'inflation soit inscrit dans la mission de la BCE. En effet, le pays tout juste réunifié restait profondément traumatisé par des épisodes d'hyperinflation. (Cf. Image 1). Image 1 : L 'hyperinflation en Allemagne et l'achat d'une baguette de pain. Aujourd'hui, la BCE, en plus d'objectifs de pourcentage de dette publique (60 %) et de déficit se doit de maintenir la stabilité des prix et donc l'inflation en dessous de 2 %. On est loin des 14 % de 1974 à la suite du choc pétrolier? [...]
[...] Le régime au réel : « Il permet de déduire des loyers le montant des charges réelles. L'option est globale et s'applique obligatoirement pour une période de trois ans durant laquelle elle est irrévocable ». On peut donc déduire tous les frais nécessaires au maintien en état et à la location de l'immeuble. Il s'agit notamment des intérêts d'emprunts, de l'assurance de l'immeuble, la taxe foncière, les travaux, les frais de gérance. Le dispositif est intéressant lors de grosses dépenses de travaux et/ou au début de l'emprunt amortissable quand le montant des intérêts est au plus fort. [...]
[...] - Conseil N°2 : La question de la revente et donc du remboursement du prêt La réflexion peut sembler incongrue, mais avant de se poser la question de l'achat, il faut avoir une idée assez précise du mode de revente et de son timing (ce qui ne se pose pas pour l'achat d'une résidence principale). C'est en partie la motivation de l'achat qui affinera la durée de détention du bien. Il ne faut pas perdre de vue le fait que, en majorité, l'acheteur veut réduire sa facture auprès de l'administration fiscale. [...]
[...] J'ai d'ailleurs pu devenir un vrai référent au sein de l'agence concernant ces pratiques. Je vais donc vous exposer plus précisément le dispositif Pinel avec un prêt amortissable ou, in fine, ce qui permettra d'aborder le traitement des revenus fonciers et leur fiscalité, le principe de l'assurance emprunteur dans le cas d'un investisseur, la problématique de la revente du bien, le choix de la durée du prêt et, de manière plus générale, l'intérêt de l'emprunt dans le cadre de l'investissement immobilier, le crédit étant qualifié d'effet de levier. [...]
[...] Revenus fonciers imposables 0 ? En effet, le résultat négatif n'est pas dû aux intérêts (même sans cette charge, le résultat reste inférieur à donc les charges vont absorber la totalité des revenus, et le surplus de 3 000? est déductible des revenus globaux du propriétaire. - Autre exemple : Un propriétaire foncier enregistre : Loyers 1 500? Charges (hors intérêts d'emprunt) déductibles 2 900? Intérêts d'emprunts 2 100? Revenus fonciers imposables 0 ? Déficit reportable 600 ? Ici, le déficit foncier est de 1 500? [...]
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