Le montage financier de la ZAC Landy Pleyel

Maryam B.

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Le montage financier de la ZAC Landy Pleyel

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La ZAC Landy Pleyel engagée le 25 mars 1999 est l'un des premiers projets d'aménagement qui a succédé à la construction du Stade de France à Saint Denis. Il s'insère ainsi dans la dynamique profonde de restructuration urbaine et de reconversion économique du territoire de Plaine Commune, enclenchée dans les années 1980. Au cours des dix dernières années, ce territoire, marqué par une très forte empreinte des activités industrielles, a vu ses tissus économique et urbain se remodeler bénéficiant du redéploiement des activités tertiaires et de la construction de logements. Ces mutations s'intègrent dans un processus plus large de redistribution des activités économiques et de redéfinition des relations entre Paris et sa proche banlieue, symbolisé par le passage d'un statut d'agglomération à celui de métropole.

Sommaire

Introduction

I) La ZAC Landy Pleyel, point d'ancrage de l'intégration de la Plaine St Denis au sein de la métropole francilienne

A. L'impact des cycles économiques sur le redéploiement des fonctions tertiaires au sein de la métropole
B. La Plaine Saint Denis : bref historique d'un vaste projet de restructuration et de reconversion industrielle
C. L'extension de la ZAC Landy Pleyel et l'affirmation de la Plaine Saint Denis comme centralité tertiaire francilienne

II) Le montage de la ZAC Landy Pleyel

A. Les acteurs mobilisés
1. La communauté d'agglomération Plaine Commune et la ville de Saint-Denis
2. La SEM Plaine Commune Développement
3. Organigramme récapitulatif

B. La procédure d'urbanisme opérationnel

C. Analyse du bilan financier
1. Présentation des postes
2. Analyse du premier bilan prévisionnel
3. L'extension de la ZAC
4. Comparaison des bilans
5. Bilan de la ZAC après extension

III) Quel bilan de l'opération ?

A. Une extension qui témoigne d'une réussite de l'opération

B. Un montage financier difficile
1. La dépollution des sols
2. Un bâti vétuste
3. RFF, un propriétaire foncier incontournable au cadre législatif atypique
4. Des difficultés opérationnelles

C. Les enjeux de la recomposition urbaine du quartier Landy Pleyel
1. La création d'un nouveau maillage
2. Une accessibilité en transports en commun remis en cause par la voiture
3. Un accès aux entreprises réussi
4. Un quartier mixte et fonctionnel ?

Conclusion
Bibliographie
Annexes

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Extraits

[...] Le lancement de la ZAC Landy-Pleyel apparaît alors comme décisif dans la poursuite de cette dynamique. Cette situation atypique s'explique par l'accroissement des « mouvements de replis » et de recherche d'économie de la part des investisseurs dans un contexte de ralentissement économique (GRECAM 2002). Toutefois, ce développement certes rapide est à relativiser et doit être avant tout perçu dans la durée, à l'image des communes d'Issy-les-moulineaux ou de Rueil-Malmaison. Aujourd'hui, le territoire de la Plaine Saint Denis a effectivement connu une profonde mutation de ses activités. [...]

[...] Les transformations sont avant tout marquées par le développement de centralités tertiaires et financières au sein de la première couronne. En effet, depuis 2000, les banques et les assurances réorganisent l'implantation de leurs bureaux à Paris et dans sa périphérie proche, ce qui contribue à générer une forte demande en bureaux sur ces territoires (DIZIAIN 2006). La Plaine Saint Denis apparaît ainsi aujourd'hui comme le troisième pôle tertiaire en Île-de-France avec près de m² carré de bureaux en 20081. L'opération Landy-Pleyel s'inscrit dans cette logique puisqu'elle prévoit en 2000 la réalisation d'un pôle « tertiaire d'ampleur s'intégrant dans une stratégie plus globale de développement économique »2 avec la réalisation de m² SHON de bureaux. [...]

[...] Il est intéressant de remarquer que ces deux catégories marquent aussi temporellement deux temps de la ZAC. En effet, alors que la cession des charges foncières liées { l'immobilier d'entreprises a été prévue pour débuter très tôt après les premières acquisitions (1er semestre 2000 jusqu'au 2ème semestre 2003), il a été prévu que celles relatives au logement interviennent plus tard (1er semestre 2003 jusqu'{ 2008) Sur l'opération, les bureaux sont beaucoup plus générateurs de revenus que les logements. Ainsi, en 2000, il a été prévu de vendre la charge foncière des bureaux sur la base de 244 €HT par m² de SHON sur une base de 167 375m² contre 213 €HT par m² de SHON sur une base de m² pour le logement. [...]

[...] Or, ces chiffres sont antérieurs à la livraison des bureaux des opérations Landy-Pleyel et Cornillon Sud. On peut donc s'interroger sur la manière dont la ZAC Landy Pleyel va s'intégrer dans cette transformation territoriale mais aussi comment celle-ci a renforcé ces dynamiques LES ECHOS, Plaine Saint Denis : le retour en grâce, P. Drouin février 2000 (N°18083), pp.51 GRECAM (2002), Prospective de la demande de bureaux en Ile-de-France 2001-2005, pp L'extension de la ZAC Landy Pleyel et l'affirmation de la Plaine Saint Denis comme centralité tertiaire francilienne. [...]

[...] Ces derniers ne sont d'une part ni adaptés aux besoins d'un développement urbain significatif caractérisé à la fois par des commerces et des logements, et d'autres part, ni aux nouvelles activités économiques type bureau, visés par le projet de la ZAC Landy-Pleyel. En effet, les objectifs en termes de logement et d'activités visent d'avantage des bâtiments d'une hauteur moyenne d'environ R+4. Notre visite de la ZAC nous en effet a permis de constater que dans l'ensemble, les logements comme les bureaux sont d'une hauteur moyenne de R+5. [...]

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