Afin de valider ma maîtrise MSTCF au sein de la faculté d'auvergne de sciences économiques, un stage d'un minimum de deux mois était à effectuer.
C'est ainsi que j'ai effectué mon stage au sein du Cabinet comptable NECTOUX et associés à SAINT-FLOUR durant les mois de Mai, Juin et Juillet.
Au cours de ma mission, j'ai remarqué que le nombre de SCI au sein de ce cabinet était très important. Durant ma mission, j'ai effectué quelques travaux sur ce type de société, mais ceci n'était pas mon travail principal. Cependant, comme je vais effectuer mon contrat d'apprentissage dans cette même entreprise et que l'objet principal de celui-ci sera de traiter comptablement et fiscalement ces sociétés civiles, c'est pour cette raison que j'ai élaboré mon rapport sur les SCI pour avoir une approche de ce type de société.
En effet, l'expert-comptable est l'interlocuteur privilégié du chef d'entreprise qui prépare son avenir privé et professionnel. La demande concerne de nombreux domaines dans lesquels le professionnel peut apporter son aide et son expérience.
L'expert-comptable est souvent confronté aux interrogations de ses clients sur l'organisation de leurs actifs immobiliers professionnels.
Faut-il créer une structure juridique séparée pour gérer les immeubles ?
Comment puis-je séparer mon activité professionnelle et mes biens immobiliers ?
L'expert-comptable rencontre des patrimoines désorganisés, des montages juridiques complexes et inadaptés. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce constat. Parmi ceux-ci, le comportement des chefs d'entreprise qui ont toujours privilégié les critères pratiques. Il est plus simple de gérer une seule entité juridique propriétaire de l'ensemble des biens nécessaires à l'exploitation. Cette solution présente aussi l'avantage de donner une consistance aux bilans des entreprises, essentielle au regard des partenaires.
Le rapport présentera les critères essentiels de la société civile immobilière.
Dans la première partie, nous analyserons les raisons qui favorisent la détention d'un bien immobilier par une société civile immobilière.
- Les avantages et les inconvénients d'une inscription des biens à l'actif d'une entreprise
- Une opportunité pour animer le patrimoine du chef d'entreprise.
- La séparation des actifs professionnels et privés.
Dans la seconde partie, nous expliquerons les caractéristiques principales des sociétés civiles immobilières.
- Les obligations de forme.
- Le montant du capital.
- Les clauses d'agrément.
- La tenue controversée d'une comptabilité.
Enfin nous aborderons les libertés fiscales dans une dernière partie.
- Les régimes d'imposition.
- L'imposition des cessions immobilières.
- L'imposition des cessions de parts sociales
- Les théories sur l'amortissement et les obligations.
Mots clés: expert comptable, comptabilité, SCI, société civile immobilière, avantages, inconvénients, patrimoine, chef d'entreprise, cautionnement, biens immobiliers, capital, administration fiscale, PERISSOL, IRPP, IS, impôts, obligations, transmission
[...] D'autres montages sont également possibles, mais ils sont beaucoup moins utilisés dans la pratique. On peut citer, par exemple, l'acquisition par l'entreprise utilisatrice de l'usufruit de l'immeuble et par la SCI de la nue propriété (ou inversement). Si la SCI limite son activité à la location d'immeubles nus, les loyers perçus par la société seront imposés au titre des revenus fonciers uniquement entre les mains des associés en fonction de la quote-part des loyers qu'ils encaissent. La solution est différente en cas de location d'immeubles aménagés. [...]
[...] L'excédent est imputable sur les revenus des 10 années suivantes. • Si l'associé est une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d'un régime de bénéfice réel ou relevant de l'IS, les règles applicables sont celles de l'IS, BIC ou des BA dont l'associé relève personnellement. Toutes les charges engagées pour le bien sont déductibles et il est tenu compte des amortissements pratiqués, ainsi que des frais d'acquisition du bien. S'il y a un résultat déficitaire, il est réparti entre les associés dans la proportion de leurs droits respectifs. [...]
[...] Le financement des actifs était effectué par des apports en comptes courants par les associés. Une analyse approfondie des incidences du montant du capital a progressivement fait évoluer l'idée d'un capital faible. Lors de la constitution, l'analyse des avantages et des inconvénients juridiques et fiscaux d'un capital fort ou faible sur le patrimoine des investisseurs, permet de favoriser le choix de la valeur du capital. Son montant emporte des conséquences significatives sur l'organisation du patrimoine et de sa transmission. La responsabilité des associés est indéfinie et proportionnelle quel que soit le montant du capital. [...]
[...] Le chef d'entreprise (industrielle, commerciale, artisanale) ou le professionnel libéral se trouve fréquemment confronté au problème suivant : doit-il se rendre directement propriétaire des immeubles nécessaires pour l'exercice de son activité qui feront alors partie de l'actif de l'entreprise ? N'est-il pas préférable de les apporter ou de les faire acquérir par une société civile immobilière préalablement conçue ? On constate, dans les montages juridiques conseillés par les professionnels, une nette tendance à dissocier l'immobilier d'entreprise et l'entreprise proprement dite. La société civile immobilière constitue, en effet, une structure très souple susceptible de s'adapter à des situations familiales et professionnelles diverses. Section 1. [...]
[...] Si la vente est assujettie à la TVA, cette dernière est récupérable par l'entreprise. 2-Les inconvénients La présence d'actifs immobiliers dans une entreprise rend plus difficile la transmission des PME. En effet, nombre d'acquéreurs ne possèdent pas la capacité financière pour acquérir le fonds de commerce et les murs. L'amortissement constate une dépréciation du bien au cours du temps. Il doit permettre au propriétaire de reconstituer, au terme de la durée normale d'utilisation du bien, un capital égal à son prix de revient nominal. [...]
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